A SENHA 1

Vivemos no mundo da tecnologia e da informática, tudo é muito prático e simples, VOCÊ pode sair de casa sem um centavo no bolso e, desde que tenha saldo em sua conta, ter acesso a tudo, usando o seu cartão magnético! Mas, não adianta o cartão se VOCÊ não souber a SENHA, além de alguns dados complementares que são chamados de Códigos de Segurança.

Da mesma forma, todos nós temos saldo positivo na conta corrente do Banco da Vida, e para isso, não foi preciso fazer um único depósito. No entanto, a maioria das pessoas desconhece este saldo disponível que pode ser sacado quando bem entendermos. Mas para isso é preciso usar a SENHA e os Códigos de Segurança, e é isso, que VOCÊ vai aprender.

O Sol é a maior das estrelas do universo, e nasceu para todos. Seu brilho e seu calor podem ser usufruídos por qualquer pessoa em qualquer lugar do planeta, da mesma forma que todo ser humano tem direito ao acesso à SENHA e aos Códigos de Segurança que podem transformar a sua vida.

SeVOCÊ realmente quer ser o comandante do barco do seu destino, e traçar os detalhes da sua trajetória. VOCÊ tem o infinito poder de decidir! DECIDA! Pratique o seu auto-controle, pois para poder controlar a sua auto-estima e a sua confiança, é preciso saber o que VOCÊ deseja, traçar um plano de ação, detalhar o planejamento e executar o plano. Não se esqueça que VOCÊ é o autor do roteiro e, também o astro principal do filme da sua vida! É VOCÊ quem vai decidir entre o sucesso da vida maravilhosa que tanto deseja e a realidade da sua vida neste exato momento!

Concentre-se na VITÓRIA, é claro que não se pode vencer sempre. Mas a forma como VOCÊ reage à algum eventual resultado não satisfatório, é que vai ser o fator determinante para atingir o alvo da sua realização. Caia na real, se VOCÊ começou a ler esta mensagem na esperança de
que sua vida simplesmente mude da água para o vinho, como um passe de mágica, ESQUEÇA!
O sucesso, seja lá o que for que ele signifique para VOCÊ, não acontece em um passe de mágica, até porque , mágica é truque, é ilusão, e nós estamos tratando de Realidade”!!!

Por isso eu preciso lhe dar este aviso de alerta:VOCÊ é a atração principal deste texto, por isso nele VOCÊ não vai encontrar depoimentos de grandes filósofos, psicólogos, popstars, ou esportistas mundialmente conhecidos, pousando ao lado de mulheres deslumbrantes, exibindo suas majestosas mansões ou desfilando em barcos ou automóveis maravilhosos, que são objetos do sonho de consumo da maioria das pessoas.

VOCÊ vai mudar a sua vida de acordo como o seu desejo.

ENTUSIASMO!

"O poder nasce do querer. Sempre que o homem aplique a veemência e perseverante energia de sua alma a um fim, ele vencerá os obstáculos, e se não atingir o alvo, fará pelo menos coisas admiráveis. Mas para que o homem se entregue assim a uma idéia e se cative a um pensamento é necessário ser atraído irresistivelmente, ser impelido pelo entusiasmo. É o entusiasmo que faz o poeta e o artista, o sábio e o guerreiro, é o entusiasmo que faz o homem idéia, diferente do homem máquina."
JOSÉ DE ALENCAR

Este livro é o relato puro e simples de alguém que já quebrou a cara por inúmeras vezes, e já beijou a lona outras tantas, mas que no entanto nunca desistiu de continuar perseguindo o seus sonhos tendo ao longo do caminho conquistado grandes vitórias e alegrias. Não é, como se possa imaginar a princípio, um livro de auto-ajuda repleto de conceitos e receitas filosóficas, é pura e simplesmente um depoimento apoiado na memória e nas anotações do autor durante muitos anos.

No entanto quero deixar claro que seja qual for a sua opinião à respeito, você deve sempre e cada vez mais fazer uso de tudo o que for possível e estiver a sua disposição para transformar os seus sonhos e os seus desejos em realidade, por isso você pode e deve colocar o infinito poder da sua mente a serviço exclusivo dos seus anseios e das suas metas, praticando entre outras coisas, o entusiasmo, a auto-estima, a disciplina e a determinação.

O único que pode impedi-lo da realização dos seus intentos e do alcance dos seus objetivos é você mesmo, por isso não coloque em mãos alheias a solução dos seus problemas, nem confie a outra pessoa a materialização dos seus sonhos. Não estou dizendo que você jamais precisará do auxílio de quem quer que seja, aliás, muito pelo contrário, mas você é quem deve sempre estar no comando do barco do seu destino para não perder o bonde da história.

O verdadeiro pulo do gato é a malandragem de acreditar antes de ver, não espere as coisas acontecerem para acreditar nelas, para pensar grande e ser feliz, veja antes, pense grande, mentalize a vitória e aja de acordo com a necessidade que seus objetivos requerem, e tenha certeza absoluta de que tudo sairá à contento.

Há mais de vinte anos o texto acima referido me acompanha, trago-o transcrito em um cartão dentro da carteira, e quando por algum motivo, já que ninguém é de ferro, a minha esperança e auto-estima se abalam eu busco o meu ponto de equilíbrio relendo-o por várias vezes, na verdade eu fiz dele a minha oração.

Lembre-se de que ninguém, nunca, jamais, irá sonhar os seus sonhos, e muito menos chorar as suas lágrimas.

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REDE DE ESCRITORES INDEPENDENTES

A PERMUTA

Desde o princípio tudo se desenvolveu de uma forma no mínimo curiosa e inusitada, eu havia passado para um corretor a ficha de um cliente que estava querendo trocar uma casa com um terreno de dez por cinquenta em Moema, por um sítio na região de Vinhedo ou Valinhos.

Estávamos quase no meio do ano de mil novecentos e oitenta e cinco, e é necessário salientar que o mercado de imóveis de terceiros estava completamente estagnado, então a solução era procurar alternativas que possibilitassem algum faturamento e assim encontrar uma saída para a crise.

O dinheiro estava faltando, não havia financiamento, mas quem procurava imóvel de lazer como chácaras, sítios, casas de praia e campo, geralmente estava numa situação financeira privilegiada que permitia realizar bons negócios, pois os proprietários deste tipo de mercadoria estavam desesperados para fazer dinheiro. O corretor que havia recebido a ficha, dois dias depois jogou-a no lixo revoltado.

- Só aparece gente querendo milagre!

Como a situação do mercado estava realmente péssima, eu não podia sobreviver simplesmente dependendo das poucas vendas da equipe, assim, eu havia feito um acordo com os donos da empresa que me possibilitava atender os meus clientes, bem como os eventuais clientes das fichas descartadas pelos corretores. Consultei o corretor, que me autorizou a fazer com a ficha o que bem entendesse pois ele não a queria mesmo, assim resolvi ligar para o cliente.

- Alô, seu Orlando, como vai o senhor, aqui é o Antonio Carlos corretor de imóveis, o senhor nos ligou a respeito de um sítio certo?

A voz do outro lado da linha era calma, gentil, e ele repetiu o que já havia dito para o meu corretor; Tinha uma casa em um terreno grande em Moema, local bom para incorporação, e a sua intenção era trocar por um sítio, perguntei se ele tinha interesse em vender a casa e, depois comprar um sítio, a resposta foi pronta e objetiva:

- Vender eu não vendo, só troco e não tenho dinheiro nem para pagar a comissão!

Eu já havia realizado várias transações em que haviam entrado imóveis de menor valor como parte de pagamento, mas permuta total sem que se colocasse sequer um centavo eu ainda tinha que ver para crer, e este desafio estimulou minha vontade de conseguir aquele feito.Conversei com o cliente até conseguir visualizar com detalhes o tipo de sítio que ele desejava e prometi retornar quando encontrasse algo que se enquadrasse naquelas condições.

Durante dias, relembrando meus tempos de promotor/angariador de imóveis , vasculhei os jornais procurando alguma luz no fim do túnel, até que encontrei um anúncio no Estadão; “ SÍTIO VINHEDO”, no final, logo após a breve descrição do imóvel, antes do nome e do telefone do proprietário encontrei a palavra mágica, “aceito permuta”. Recortei o anúncio e liguei entusiasmado para o proprietário:

- Alô, Dr. Roberto, aqui é o Antonio Carlos corretor de imóveis, é a respeito do seu anúncio de um sítio em Vinhedo. Eu tenho um cliente procurando algo naquela região mas precisa ser permuta total por uma casa em São Paulo, Moema em excelente localização, se lhe interessar é realmente um bom negócio! O senhor sabe o mercado está difícil mas a tendência é melhorar e voltar ao normal, quando isto ocorrer será bem mais fácil fazer dinheiro com um terreno bem localizado em Moema do que com um imóvel de lazer por melhor que ele seja.

- Olha Antonio Carlos, dependendo de ver o terreno dele pode até me interessar.

- Existe apenas um pequeno grande problema Dr. Roberto, precisa ser permuta total ele não tem um tostão!Fiquei surpreso quando ele me disse:

-Não tem problema, eu posso até estudar permuta total, depende sempre de ver o imóvel, se me interessar pode dar certo!

Mais surpreso, e devo confessar mais de pé atrás eu fiquei quando perguntei sobre a comissão e ele me disse;

- A comissão eu pago com o maior prazer!

Ora , todo corretor sabe muito bem o quanto é difícil defender a nossa sagrada comissão pois uma grande parte de clientes não dá a mínima para o nosso trabalho, uma crise danada, as vacas pra lá de magras, e vem um cliente que não vai receber um centavo disposto a pagar uma comissão de dez por cento, e acima de tudo com prazer, era coisa absurdamente fantástica!

Peguei as coordenadas para chegar ao local e liguei de imediato para o comprador.

- Senhor Orlando, é o Antonio Carlos, tudo bem, pode preparar a família para ir conhecer o seu sítio!

Ele quis marcar a visita para o dia seguinte e eu precisava aproveitar todo aquele entusiasmo, assim, não tive tempo de fazer uma coisa indispensável e que eu recomendo a todo corretor; conhecer o imóvel antes de levar o cliente! No dia seguinte logo pela manhã, me encontrei com o senhor Orlando e toda a família no começo da Rodovia Anhanguera.

Após os cumprimentos de praxe, antes de entrar no carro ele tirou do bolso um recorte de jornal e me mostrou dizendo;

- Eu peguei no jornal ontem, é um sítio lá em Vinhedo também!

Fiz o impossível para não demonstrar nenhuma reação comprometedora pois meus olhos caíram direto sobre o telefone e o nome do proprietário, e, fatalidade ou coincidência, tratava-se do mesmo sítio que eu iria mostrar a eles, fui pelo caminho inteiro procurando esquecer aquele inconveniente e as suas possíveis consequências.

O sítio era exatamente o que eles procuravam, a alegria foi contagiante, as crianças correram por todos os cantos, e os olhos do Vovô Orlando brilhavam antevendo os momentos felizes que aquela harmoniosa família certamente haveria de desfrutar, voltamos para São Paulo envoltos ainda por aquela aura de felicidade. No dia seguinte liguei para o senhor Orlando e fui obrigado a fingir surpresa quando ele me disse:

- Senhor Antonio Carlos, lembra do recorte de jornal que lhe mostrei ontem? Pois é, chegando em casa eu resolvi ligar e acabei descobrindo que o sítio é o mesmo, lembra que na porta da casa de ferramentas tem um nome entalhado, é o nome do pai do Dr. Roberto, e ele quer que eu converse direto com ele.

- Realmente é muita coincidência seu Orlando, mas pode deixar que eu vou resolver o problema!

O caldo estava começando a entornar e seria preciso muito jogo de cintura para não perder a parada pois o Dr. Roberto era um advogado muito esperto e escorregadio. Liguei inúmeras vezes para ele até conseguir marcar um horário para mostrar o imóvel do senhor Orlando, após várias tentativas consegui enfim marcar a visita para uma terça-feira.

No dia combinado sai de casa com mais de uma hora de antecedência pois sempre tive por costume, chegar sempre antes do horário marcado, o que especialmente neste dia foi de suma importância pois meu carro quebrou em Pinheiros a caminho do escritório do vendedor, na Rua Ministro Rocha Azevedo, nos Jardins. Estar adiantado no horário me permitiu localizar uma oficina, pegar um táxi e chegar ao local dentro da hora combinada.

Mostrei o imóvel como se não soubesse absolutamente nada a respeito do telefonema do senhor Orlando para o Dr. Roberto, realmente a localização era muito boa e o advogado ficou de pensar na possibilidade de concretizar a transação e depois me ligaria.No dia seguinte liguei inúmeras vezes para o Dr. Roberto sem conseguir lhe falar, quando eu dizia para a secretária quem era, ela me falava sempre a mesma coisa;

- Ele não está!

Era evidente que ele estava me evitando, na sexta feira pela manhã recebi um telefonema do senhor Orlando.

- Olha Antonio Carlos, nós realmente gostamos do sítio e queremos fazer negócio, tem uma coisa, nós vamos lá no sítio amanhã de manhã para fechar e o Dr. Roberto quer que a gente feche direto. Veja bem, eu não tenho nada com esta situação pois eu lhe avisei desde o começo que não tinha dinheiro para pagar a comissão, para arrumar o dinheiro da escritura já vai ser difícil! Eu não quero que você tenha prejuízo, veja como você consegue solucionar este problema!

O que eu desconfiava acabava de virar certeza, eu não podia perder aquela venda de maneira alguma, foi então que comecei a imaginar uma forma de reverter a situação e me lembrei de algo que está a nossa disposição mas dificilmente utilizamos e que a partir daquele dia passou a ser um grande aliado, o telegrama fonado.Redigi o texto que segue e enviei de imediato:

“ Caro Dr. Roberto vimos notificá-lo de que estaremos amanhã pela manhã, juntamente com nosso cliente Sr. Orlando, para fechar a negociação da permuta do seu sítio em Vinhedo com a propriedade do mesmo em São Paulo, nas condições já combinadas.”

Me ocorreu que a cópia do telegrama juntamente com o comprovante de entrega, era uma forma ágil e perfeitamente legal de notificação extra judicial, com a vantagem de que num telegrama só se conhece o conteúdo após assinar o recebimento, ninguém abre um telegrama antes de assinar!

Devo confessar que naquela época eu ainda não conseguia manter o controle total das minhas emoções antes de um fechamento e nem é preciso dizer que praticamente não dormi. No sábado, máquina de escrever na mão, carbono, papel timbrado, adrenalina a mil, antes das nove da manhã eu já estava no sítio. O Dr. Roberto me atendeu meio constrangido, o rubor lhe enfeitava a face!

- Bom dia Dr. como vai? Recebeu meu telegrama? O senhor Orlando está chegando dentro de instantes!

Eu tinha certeza de que ele não teria a cara de pau de me mandar embora, afinal ele não poderia negar que eu havia levado o cliente para ver o seu sítio, da mesma forma que o havia levado para ver a propriedade do senhor Orlando, senti que naquele momento era a casa dele que estava caindo. Antes das dez horas o senhor Orlando e família já estavam no local, mostrei o sítio novamente, a criançada era só alegria, corriam pelo pomar, pela beira da piscina, nora e sogra faziam planos para os almoços, pai e filho inspecionavam a churrasqueira, meu coração quase saia pela boca!

Sentamos todos na grande mesa de madeira maciça da sala ampla e arejada e comecei a examinar as escrituras, tudo estava correto, o filho do senhor Orlando pediu para ver o documento e só então fiquei sabendo que ele era promotor de justiça e que havíamos nos formado na mesma faculdade. Comecei então a datilografar o contrato que o filho do senhor Orlando ditava, pois já havia trazido uma minuta elaborada, sem contudo esquecer o meu maior problema, como garantir o recebimento da comissão.

Já no final do instrumento, antes de colocar o conhecido " e por estarem assim dispostos a se fazer cumprir o que se estipulou..., coloquei a última cláusula:

"As partes acordam em que não haverá ônus de comissão para o permutante Orlando..., cabendo no entanto ao permutante Roberto..., o pagamento da comissão no valor de ...., a qual será paga no ato da lavratura das escrituras, valor do qual o mesmo se confessa e se declara devedor nos termos da lei.”

Não houve necessidade de ler o contrato em voz alta, até porque ele me havia sido ditado e os contratantes tinham perfeito conhecimento do seu inteiro teor. Passei primeiro para o senhor Orlando e esposa assinarem, assinei como testemunha juntamente com o promotor, e o entreguei ao Dr. Roberto e esposa.

Fingi não perceber o sangue lhe subindo à face, mas ele não perdeu a pose e fez exatamente o que eu precisava e esperava que fizesse, assinou.Por ocasião da escritura, antes de me passar o cheque ele deu um sorriso dizendo;

- É , você conseguiu tomar o meu dinheiro!

Desta transação pude tirar algumas lições que me são úteis até hoje, mas vale lembrar que neste caso especificamente, a minha sorte foi não contar com tempo hábil para conhecer o imóvel antes de levar o cliente, certamente neste caso, face as características inusitadas da negociação, a pressa do comprador e o detalhe da coincidência, eu teria perdido a venda. Coisas desta nossa complicada e majestosa profissão.
AC de Paula
Publicado no Recanto das Letras em 01/03/2007Código do texto: T397747

HISTÓRIAS DE CORRETOR

(OS URUBÚS DE MOEMA!)

Sei que vai ser difícil acreditar nos fatos que vou narrar, no entanto se você não acreditar, confesso expressamente que não ficarei surpreso, afinal, se eu não tivesse presenciado também não acreditaria.O senhor Sebastião, que eu tratava com respeito, mas nunca conseguirá chamar de senhor, era um cliente super especial, daqueles poucos em que um corretor pode confiar, muito inteligente, educado, leal, um mineiro que vivia entre São Paulo e sua fazenda em Brasília, gostava de musica sertaneja, de cantar e tocar violão.

Nos conhecemos quando o Munhões, um dos melhores homens de venda que conheci, e a sua parceira Ana, uma mulher elegante, educada e também,ótima corretora, o atenderam mostrando um terreno na rua Orissanga, no bairro de Mirandópolis, bem próximo da estação do metrô Praça da Árvore.Na verdade era um bom terreno com uma casa bem antiga, que ele iria demolir e construir um prédio de sete andares, onde seria a sede da sua empresa de semi jóias. Seu escritório ficava na Rua Luis Góis, na mesma região, por isso o imóvel lhe interessara bastante.

O corretor tinha uma péssima mania de trabalhar com o valor abaixo do valor real, era a sua tática para entusiasmar o comprador, depois era preciso aquele processo de tirar leite de pedra.O imóvel foi mostrado, e o corretor, como era seu costume usou a sua tática suicida;

- O senhor paga duzentos e cinqüenta mil ?O comprador respondeu que sim, e formalizou a proposta.

Quando fui tratar com o proprietário é que o bicho começou a pegar. Era um alemão duro na queda, (não dou muita sorte com eles), e além do mais surgiu uma situação agravante . Quando lhe falei o valor da proposta, ele simplesmente ficou furioso. Como é que eu tinha o desplante de levar uma proposta naquele valor.

O que eu não sabia, é que a corretora que havia feito a angariação, havia super valorizado o preço para obter uma exclusividade de venda.. Assim, sabendo que a avaliação que fora apresentada aos proprietários estava realmente acima do valor de mercado, ela simplesmente havia alterado o preço da ficha para duzentos e oitenta mil reais e, inclusive estava anunciando o imóvel por este valor..

A sua esperança era de que, havendo uma proposta conseguiria convencer o proprietário. Sem saber de nada disso, eu estava trabalhando com o valor da ficha, e argumentei que a diferença de trinta mil reais não era nenhum ultraje. Depois exibi cópias do anúncio que a corretora fizera, no valor de duzentos e oitenta mil reais, e argumentei que o imóvel não valia , exagerando, mais do que trezentos mil reais.

A proposta não era indecorosa, ainda mais que o pagamento era a vista.Foi então que o alemão ficou mais do que furioso, e me perguntou como é que eu havia inventado aquele valor, e me exibiu uma cópia da exclusividade de venda e de uma avaliação, de trezentos e quarenta mil reais, assinada pelo gerente da corretora que fizera a ficha, e por ela,como testemunha. É fácil de imaginar a minha situação.

Nestas circunstâncias foi que conheci o comprador, meu primeiro contato com ele foi exatamente para expor estes pormenores. É claro que ele sabia que o imóvel valia mais do que a proposta que fizera, mais ele havia oferecido exatamente o preço que o corretor lhe sugeriu. Parece um paradoxo, um aumenta o valor para conseguir agradar o proprietário e angariar o imóvel, o outro oferece o imóvel abaixo do valor para entusiasmar o comprador. E o gerente que se vire!E foi o que aconteceu, depois de marchas e contra marchas, consegui me virar e fechar a venda.

O senhor Sebastião, quando estava em São Paulo, morava no Sutton House, na Avenida Jandira, em Moema. Algum tempo depois da compra do terreno, ele me ligou. Estava pensando em comprar uma cobertura, pois no prédio em que ele morava, que era de alto luxo, moravam também muitos artistas, e o barulho dos helicópteros e a romaria de fãs na portaria incomodavam demais. Ele pediu para que encontrássemos algo para ele. Apartamento era a especialidade da Ana, ela selecionou alguns e marcamos para mostrar.

Começamos pela cobertura de um francês na Alameda dos Jupís, que ficava bem próximo ao prédio em que o cliente morava. A esposa do proprietário havia falecido há mais ou menos trinta dias, a cobertura era boa, mas estava muito judiada, inclusive havia um vazamento na suíte máster e era ridículo ver um balde aparando a intermitente goteira.

Era um sábado lindo, simplesmente maravilhoso, um sol mais do que brilhante e nuvens de algodão enfeitavam o céu azul como não era costume se ver. Por volta de meio dia chegamos ao local. Vimos todo o pavimento inferior da cobertura, a copa, cozinha, sala de jantar, dormitórios, dependência de empregada, por fim estávamos indo para ver o living, o bar, o terraço, a churrasqueira e a piscina. A Ana seguia na frente puxando a fila, junto com o comprador, de repente eles param de subir, e o senhor Sebastião nos faz sinal para ficarmos quietos. Subimos, eu e o proprietário até o degrau em que eles se encontravam, olhando para o terraço.

Solenemente pousados no peitoril do terraço, estavam dois enormes urubus, imóveis, parecendo aquelas estátuas de gesso que enfeitam alguns jardins. O senhor Sebastião perguntou ao francês se ele tinha uma máquina fotográfica, (não era ainda a época dos celulares com câmeras, e muito menos das câmeras digitais). O francês, cujo nome nunca mais consegui lembrar, por coincidência tinha uma máquina com filme. O comprador fotografou as inusitadas figuras e entregou a máquina ao vendedor.

Não chegamos a olhar a piscina, não havia como evitar o constrangimento daquela saia justa. Tentando em vão, manter a naturalidade, nos despedimos.Ao chegarmos lá fora o cliente ainda surpreso e espantado me disse;

- Quer dizer que a mulher dele morreu faz trinta dias ? E os urubús estão ali esperando o que ? -

Antonio Carlos, não é o Sebastião que vai morar aqui não!!!!! Chegamos ao escritório sem acreditar no que nossos olhos haviam presenciado. Não trabalhei mais aquele dia, ainda bem que existem mais três pessoas que me fazem ter a certeza de que eu não estava vendo coisas.

Realmente todos nós vimos os urubús de Moema.

AC de Paula
Publicado no Recanto das Letras em 01/03/2007

VÍCIOS REDIBITÓRIOS, EVICÇÃO, DIREITO DE VIZINHANÇA

VÍCIOS REDIBITÓRIOS Esta figura jurídica só pode ocorrer se partimos do princípio da existência de vício ou defeito oculto na coisa, de tal forma que a mesma tenha o seu valor significativamente diminuído, ou se torne imprópria para o uso. Desde que tenha o adquirente preenchido os requisitos exigíveis legalmente, poderá judicialmente requerer o que lhe é de direito por ação redibitória, dissolvendo-se assim o contrato. “vício redibitório aproxima-se muito mais de uma causa de dissolução contratual do que propriamente do sistema de responsabilidade civil, muito embora a parte prejudicada tenha o direito de ser devidamente indenizada” (GAGLIANO, PAMPLONA, p.184, 2006) Maria Helena Diniz preceitua o seguinte:“Os vícios redibitórios, portanto, são falhas ou defeitos ocultos existente na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, não comuns às congêneres, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos” (DINIZ, p.118, 2002) NATUREZA JURÍDICANão há de se indagar sob o aspecto da validade do elemento “coisa” que compõe os requisitos da compra e venda por ser de natureza objetiva. Só será perquirido quanto a sua existência e, após, no reflexo dos seus efeitos quanto à perfeição da coisa (vícios redibitórios) e quanto a posse tranqüila da coisa, (evicção). Resumindo cabe o vício redibitório em contrato comutativo, pois conforme vimos não cabe esta garantia em contrato de risco (aleatório). Não pode o adquirente alegar qualquer vício, se a coisa não se tornar imprópria para o uso ou se não diminuir de forma significativa o seu valor. Se houvesse conhecimento do adquirente, o negócio contratual sem sombra de dúvidas não seria realizado, ou seria realizado, contudo de outra forma. Por fim, não podemos confundir vício redibitório com erro no negócio jurídico. “No erro, o adquirente tem uma idéia falsa da realidade. A deficiência é subjetiva, (...). O vício redibitório decorre da própria coisa, que é verdadeiramente desejada pela parte, e o adquirente não toma conhecimento do defeito, porque está oculto” (VENOSA, p.529, 2006)Portanto, no erro o defeito encontra-se na pessoa do adquirente, e não na coisa. Já no vício redibitório o erro está tão somente na coisa, ainda que oculto. O adquirente encontra-se em uma situação de real desconhecimento justamente porque o defeito é oculto. Ação redibitória ou edilícia: Quando o adquirente pretende a resolução total no negócio, enjeitando a coisa e recebendo de volta o preço pago.Ação estimativa ou “quanti minoris”:Quando o adquirente pretender a resolução parcial do negócio, ficando com a coisa e pleiteando abatimento do preço. A escolha de uma das ações é direito potestativo do adquirente e, uma vez feita a escolha, não poderá mudar o pedido. Os prazos decadenciais são de 30 (trinta) dias para as coisas móveis e de 01 (um) ano para as coisas imóveis, a contar a entrega efetiva (tradição). Se o adquirente já estava na posse, então os prazos são reduzidos pela metade, a contar da alienação (= do negócio). Quando o vício, por sua natureza somente puder ser conhecido mais tarde, o prazo será de 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis e de 01 (um) ano para bens imóveis, a contar da ciência pelo adquirente, conforme Art. 445 e seus §§ NCC. Os prazos decadenciais não prejudicam os prazos de garantia, mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante dentro de 30 (trinta) dias do seu descobrimento, ex vi Art. 446 NCC. DA EVICÇÃO:A evicção é a perda da posse e domínio do bem, em razão da atribuição do bem a um terceiro, estando disciplinado nos Arts. 447 a 457 do Código civil vigente. Instituto que deriva do dever que incumbe ao alienante de assegurar ao adquirente a posse e o domínio pacíficos sobre a coisa alienada.Situação comum de evicção, no que se refere à perda do domínio, ocorre nas hipóteses das chamadas “vendas a non domino” e em casos de duplicidade de títulos junto ao Cartório de Imóveis[1].REQUISITOS:a) o contrato deve ser oneroso, ou seja, deve haver uma contraprestação através de pagamento por parte do adquirente. Ocorre mesmo nas alienações em hasta pública. b) deve haver o desconhecimento pelo evicto da litigiosidade da coisa ou de ser a mesma alheia.c) deve ocorrer a denunciação da lide ao alienante ou diretamente a qualquer dos anteriores responsáveis. d) a privação da coisa deve ter ocorrido por meios judiciais ou administrativos.e) irrelevante a má fé do alienante, subsistindo ainda que a coisa esteja deteriorada, salvo dolo do adquirente. VERBAS INDENIZATÓRIASa) Quando houver responsabilidade expressa do alienante, que inclusive podem reforçar ou diminuir a garantia: o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos (Arts. 447 e 448 NCC). b) Silêncio do contrato sobre a evicção: mesmo assim o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos, pois é uma garantia implícita (Art. 447 NCC). c) Exclusão da evicção pelo alienante: ainda assim o alienante continuará respondendo pela devolução do preço da coisa (Art. 449, 1ª parte NCC). d) Exclusão total da evicção: somente ocorrerá se o alienante tiver se exonerado da obrigação e o adquirente tiver assumido os risco da evicção ou era conhecedor da mesma (Art. 449, 2a parte NCC). Neste caso não haverá devolução do preço e nem indenização por perdas e danos. Conforme o Art 450 § único do Código Civil vigente, o preço a ser devolvido será o valor da coisa na época da evicção. As perdas e danos, segundo os incisos do Art. 450 do NCC, serão: a) frutos que o evicto tiver que restituir; b) despesas do contrato e prejuízos que diretamente resultarem da evicção; c) custas judiciais e honorários advocatícios; e ainda, d) o valor das benfeitorias úteis e necessárias que não forem pagas ao evicto pelo terceiro que receber a coisa (Art. 453 NCC). Podem ser abatidos do valor das perdas e danos, pelo adquirente: a) o valor pago ao evicto pelas benfeitorias; b) o valor das vantagens da deterioração da coisa que o evicto não houver sido condenado a indenizar. EXEMPLO DE EVICÇÃO: Em 2002, Adamastor, 50 anos, comprou uma casa de Dagmar, 43 anos, casa essa que Dagmar havia herdado de seu falecido irmão Pedro, falecido em 2001, aos 69 anos, sem outros herdeiros. Em 2003, Celso, 13 anos, cuja mãe já morreu, representado por sua avó, ingressou com uma ação de investigação de paternidade contra Pedro. Em 2005, o juiz julgou a ação procedente, anulou a sentença de partilha da casa para Dagmar e anulou o contrato de compra da casa por Adamastor, que perdeu essa mencionada casa em favor de Celso. Essa perda é a denominada evicção. DIREITOS DE VIZINHANÇA DO USO NOCIVO DA PROPRIEDADEO direito de vizinhança, segundo o professor Silvio Rodrigues, “é composto de regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos, como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão de sua órbita dominial”. Estas limitações são impostas, em primeiro lugar, com o objetivo de assegurar a coexistência social pacífica entre os vários proprietários, particularmente os confinantes (ou seja, os vizinhos); em segundo lugar, buscam regular as relações entre estes a fim também de evitar abusos de direitos. Ou seja, limitam as prerrogativas individuais dos proprietários ao mesmo tempo em que regulam a convivência, devem portanto filiar-se na lealdade e boa fé dos proprietários.A legislação coíbe o mau uso da propriedade, assim considerado, o uso anormal, abusivo, irregular e insuportável. Devemos entender como “propriedade vizinha”, não apenas aquela confinante, mas se compreende aquela localizada a certa distância, desde que prejudicial a saúde, sossego, ou à segurança.Quando não for mais possível impedir o mau uso da propriedade vizinha em face da concretização do mesmo, segundo a lição do mestre CARVALHO SANTOS:“se não foi possível impedir o mau uso da propriedade, nem por isso deixa de haver responsabilidade do vizinho, desde que houve dano para a propriedade do imóvel. A ação tem todo cabimento em face do diploma lega, pois onde há dano, coexiste a obrigação respectiva de indenizá-lo.” ( “in” Código Civil Brasileiro Interpretado, vol VIII, 3ª edição) DAS ÁRVORES LIMÍTROFES a) árvore que nasce nos confins entre dois prédios; denominada “árvore-meia”, a cada proprietário pertence metade da coisa, portanto ela é considerada coisa comum.b) árvore pertencente ao prédio contíguo cujos ramos e raízes invadem a propriedade vizinha, O CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório, sendo divergente na jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando os ramos e raízes estiverem causando moléstia ao vizinho.c) propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante. sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu.DA PASSAGEM FORÇADA Baseia-se esta nos princípios de solidariedade social que normatiza as relações de vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades de interesse coletivo, é preciso portanto que: a) o imóvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via pública, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justiça Federal, quando este acesso existe, porém de forma insuficiente ou inadequada; b) o prédio seja naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado, nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário; c) o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem forçada receba uma indenização, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por convenção; d) o direito seja exercido por seu titular legítimo: o proprietário, usufrutuário ou enfiteuta. O CÓDIGO CIVIL contempla ainda as seguintes figuras jurídicas pertinentes ao direito de vizinhança,DAS ÁGUASDOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DA DEMARCAÇÃODO DIREITO DE CONSTRUIRDO DIREITO DE TAPAGEM Segundo a interpretação do Dr. Hely Lopes Meirelles que acabou se constituindo na corrente doutrinária majoritária até agora, nos tribunais de São Paulo, é entendido que o prazo inicial de 5 anos do art. 1245 do CC é de simples garantia legal quanto à solidez e segurança da edificação: dentro deste prazo, o reclamante fica dispensado de provar porquê a falha ocorre e qual a sua causa - basta provar que ela existe. Se este prazo for ultrapassado, a responsabilidade do construtor deveria ser provada (não seria presumida). O ônus da prova, a partir dos 5 anos, ficaria por conta do comprador, que ainda assim poderia mover ação contra o construtor, que prescreveria em 20 anos. "O prazo quinquenal dessa responsabilidade é de garantia, e não de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito.Por outro lado, tratando-se de prazo de garantia, não admite interrupção ou suspensão, mas poderá ser ampliado contratualmente, se assim o desejarem as partes. O que não pode é ser suprimido ou reduzido, pois a lei civil fixa um mínimo de ordem pública." Hely Lopes Meirelles "Direito de Construir"- Hely Lopes Meireles - Malheiros Editores, 7. Edição, folha 226. Os doutrinadores Pontes de Miranda, Washington de Barros Monteiro e Carvalho Santos também faziam parte desta corrente, antes da vigência do CDC. Argumentavam que se a ruína ocorresse no último dia dos 5 anos, não haveria tempo hábil para a propositura da ação, o que é verdade. Atenção: o prazo de 5 anos recomeçaria , se houvesse reparos insatisfatórios, que continuassem a afetar a segurança ou solidez da construção. Recurso Especial 0062278 STJ - São Paulo, DJ 21/0/96 página 40257 Ministro Nilson Naves - 3ª Turma Responsabilidade do construtor. De acordo com a orientação da 2ª seção do STJ "é de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra""(RESP'S 1.473, 5522, 8489, 30293 e 72482) Recurso Especial n. 1.473-RJ, Diário da Justiça de Brasília, de 5-3-90, Seção I, p. 1410. Citada em RTJE vol. 133, fl. 179, de fev.95Relator: Ministro Fontes de Alencar, 4ª Turma EMENTA: "Defeitos de construção que ofendem a segurança e a solidez da obra. São compossíveis o art. 1245, do CC e o art. 43, II, da Lei 4591/94, que não exausta a responsabilidade civil do incorporador, mas resguarda da falta de execução ou do retardamento injustificado da obra o adquirido de unidade autônoma. A prescrição, não sendo a ação redibitória nem quanti minoris, mas de completa indenização, é vintaneira (art. 177 do CC)" Recurso Especial n. 5522 STJ - Minas Gerais (90.0010263-4)Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo - 4ª Turma Recorrente: Itaú Seguradora Ltda. Recorrida: Emisa Empreendimentos Imobiliários Ltda.EMENTA: O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos. Brasilia, 14 de maio de 1991 (data do julgamento) Recurso Especial n. 72482 - SP (Reg. 95 454904) Relator: O Sr. Ministro Ruy Rosado de Aguiar - 4ª Turma Recorrente: Estrutura Incorporadora e Construtora Ltda. Recorrido: Condomínio Edifício Orion EMENTA: 1 - O condomínio, através do síndico, tem legitimidade para propor ação de indenização por danos ao prédio que afetem a todos os condôminos. 2 - É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra. 3 - A cláusula geral do artigo 1056 do Ccivil, de responsabilidade por cumprimento imperfeito, dependente da prova da culpa, não foi versada nos autos. Brasilia, DF, em 12 de dezembro de 1995 (data do julgamento) . O consumidor em geral, a partir da entrega do imóvel (chaves), tem 90 dias para reclamar de vícios ou defeitos de fácil constatação. No caso de vício oculto, os 90 dias começam a correr a partir do momento em que ele foi constatado – e isto vale até o último dia do quinto ano da entrega do imóvel pronto. Mas, para o caso de defeito que afete a solidez e a segurança do edifício ou a saúde do morador, este prazo se amplia para vinte anos. Entenda-se entrega da obra como entrega das chaves e não do “habite-se”.Este prazo de 90, dias, contudo, se interrompe entre "a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor, até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca" (qrt. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se que esta reclamação seja registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos.O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que causou esse dano.O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele restar provada. A culpa, segundo o artigo 159 do Código Civil: "Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o “dano”.O consumidor ou pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º do CDC) deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreendimento, bem como as plantas com a colocação correta dos pontos e das tubulações de luz e de água e as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos (CDC e a norma NB 578 da ABNT, de julho de 1989).Com tais documentos, o consumidor se torna responsável pelo uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar, já que o usou indevidamente. Exemplo disso é furar uma parede por onde passa um cano d’água, constante da planta recebida pelo consumidor. Se a planta, porém, estiver errada e o cano não passar pelo local indicado, a responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento. Assim, se alguém estiver passando na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, independentemente da culpa do construtor, como se fosse um consumidor.